하락장이 오더라도 '인서울'에서 버텨야 한다


그렇다면 주택을 줄여 '똘똘한 한 채'로 가려는 다주택자, 더 비싼 집으로 갈아타려는 실수요자는 조정장을 대비해서 어떻게 해야 할까요? '서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라: 오윤섭의 부동산 투자 인사이트'(오윤섭 지음) 저자는 규제가 심할수록 서울 등 투기과열지구를 매수해야 한다고 강조합니다.

"지방, 서울 외곽, 수도권 외곽에서 하락장을 맞으면 안 된다. 서울 도심 정비사업 신축이나 신축이 될 입주권에서 하락장을 맞는 것이 좋다. 모두가 상승장을 외칠 때 출구전략을 세워라. 주택 수를 줄이고 부채 비율을 낮추면서 기초체력을 키워야 한다. 임대 수익형이 아니라 시세 차익형 투자자라면 수도권에는 30·40대 실수요자가 많거나 갈수록 늘어나는 강남3구 또는 강남3구와 접근성이 좋은 동남권으로 갈아타면서 주택 수를 2주택 또는 3주택 이하로 줄여야 한다."

 

저자가 추천하는 '가치투자'는 이렇습니다.

첫째, 비규제지역이 아닌 조정장세에 있는 규제지역에 투자하라.

인천·안양·부천·안산 등 규제지역에서 서울 접근성이 좋거나 좋아지는(신역세권) 신축(입주권 포함)·준신축을 매수해야 한다.

둘째, 보유 중인 주택 수를 줄이고 인도심, 인서울, 인강남으로 진입하라.

종부세 부담으로 자꾸 수도권 외곽에 투자하려고 하는데 매우 잘못된 투자전략이다. 펀더멘털(기초체력)을 갖춘 투자자라면 집요하게 인강남 또는 서울권에 집중 투자해야 한다. 종부세 회피전략은 얼마든지 있다. 지방 주택 수를 줄이고 인서울 정비사업 신축으로 갈아타야 한다. 서울은 갈수록 입주물량이 줄어들고 매물이 적다.

셋째, 서울권 정비사업 입주 예정 단지를 매수하라.

상승장 후반기에 가장 안전한 갈아타기 투자처는 정비사업 입주 예정인 초신축 아파트다. 서울·과천·안양 등 서울권 투기과열지구에서 정비사업 신축은 갈수록 희소가치가 높아지기 때문이다.

넷째, 전세 레버리지를 적극 활용해 전세 낀 매물을 선매수하라.

상위 지역 입주 10년 이내 서울권 정비사업 신축, 준신축이라면 보유 중인 주택을 팔고서라도(입주 전 반전세나 월세를 살더라도) 전세를 끼고 선매수하라. 자금이 부족하다면 최근 계약갱신청구권을 행사한 전세 낀 급매물을 공략하라. 2년 이내 전세 만료 후 신규 전세 또는 입주 중 하나를 선택할 수 있으니 말이다.

다섯째, 자본 차익을 크게 올린 선제투자자라면 재건축 입주권을 보유하라.

입주권은 시세가 50억원이 넘더라도 철거되면 새 아파트 준공일까지 종부세를 내지 않는다. 또 입주권만 보유하고 있다면 현재는 자유롭게 전세자금대출을 받을 수 있다. 기존 주택을 팔고 상급지 입주권을 매수하라. 입주할 때까지 전세자금대출을 받아 반전세로 거주하라.

내재가치가 높은 부동산에 대해 저자는 "30·40대 기혼 직장인 실수요자가 늘어난다면 내재가치가 있는 것이고 펀더멘털이 강하다는 것을 의미한다. 이런 아파트는 4년 이상 장기 보유해야 한다. 같은 단지 또는 같은 생활권에서 실수요자들이 소형에서 중대형으로 갈아타는 교체 수요가 늘어난다면 역시 장기 보유해야 한다"고 설명합니다.

"부동산 가치투자자라면 조바심은 버리고 인내심을 가져야 합니다. '존버'하는 힘을 키워야 합니다. 조정장세에 5년 이상 장기 보유할 생각이라면 투자처는 많습니다."


이선희 기자(story567@mk.co.kr)

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